Lokalplaner og servitutter kan ødelægge dine boligdrømme

Når man lige har købt et nyt hus, er det kedeligt at opdage, at lokalplaner eller servitutter spænder ben for den ombygning, man har tænkt sig.

Servitutter og lokalplaner kan somme tider være svære at gennemskue og forstå – hvad betyder de for en ejendom?

Et par eksempler: En køber var ikke opmærksom på en tinglyst servitut om vejret på ejendommen, som betød, at køber om nogle få år måtte afgive en del af haven i forbindelse med et nyt byggeri på en bagved liggende parcel. En anden køber fik efter nogle år den ubehagelige overraskelse, at en tinglyst servitut på el-ledninger i jorden ikke tillod opførelse af en tilbygning, selv om der forelå en byggetilladelse fra kommunen.

For at undgå sådanne ubehagelige overraskelser er det en god idé at alliere sig med en BOLIGadvokat, før der skrives under på en købsaftale. BOLIGadvokaten har særlig kompetence til at sætte sig ind i de servitutter, som eventuelle privatpersoner har tinglyst over ejendommen, eller som fremgår af lokalplaner, regionsplaner mm.

”Det er enormt vigtigt, at lokalplaner og servitutter nøje gennemgås, så der er sikkerhed for, at man som kommende ejer kan anvende ejendommen, som man vil og ikke får ubehagelige overraskelser,” siger advokat Tina Bach, bestyrelsesmedlem i Danske BOLIGadvokater.

En servitut er en bestemmelse, der er pålagt en ejendom. Alle typer af ejendomme kan være pålagt servitutter, det vil sige enfamiliehuse, rækkehuse, etageejendomme, kolonihavehuse, sommerhuse, jordstykker mv.

”De værdiforringende begrænsninger gemmer sig ofte i bestemmelser om andres adgang til ejendommen, brugsret til stier, omkostninger til fællesarealer, naboers adgang til installationer på ejendommen eller som i eksemplet, naboens ret til at benytte sit areal”, forklarer Jan Schøtt-Petersen, formand for Danske BOLIGadvokater. Han opfordrer til at tjekke servitutterne, før man forhandler prisen med sælger.

Lokalplaner

Lokalplanen kan lægge mange begrænsninger på din ejendom. Dels i form af hvad der må bygges i det område, hvor din ejendom ligger og hvordan der må bygges, fx ved at fastlægge hvor højt dit hus må være.

Lokalplanen fastlægger også den fremtidige anvendelse af arealer omkring din ejendom. Det kan være, at der planlægges en ny vej, vindmøller eller skolebyggeri – udfordringen med lokalplanen er, at det kun er en ”plan”, dvs. at kommunen reserverer en ret til at realisere planen, indtil den er besluttet og igangsat. I den periode skal du respektere planen og skal du sælge, kan det forringe din salgspris, fordi ingen rigtig ved, om vejen anlægges eller ej.

”Det er ikke helt nemt at gennemskue, hvilke servitutter og hvilke elementer i lokalplanerne, som er værdiforringende, men de kan have meget store konsekvenser for boligkøberne og bør derfor gennemgås, før prisen på den nye bolig færdigforhandles”, slutter advokat Tina Bach fra Viborg, som opfordrer til at få rådgivning i forbindelse med boligkøb.

Tjeklisten

• Grundejerforeningen
• Krav til højden på hæk og hegn
• Krav til udformning og farver på en bygning
• Vedligeholdelse og brugsret til fælles indkørsel eller fælles vej
• Offentlig brugsret til en sti, der fx går gennem din grund
• Bestemmelser om fælles afløbsledninger, forsyningsledninger mv.
• Specifikke krav til brugen af en bygning
• Krav om grundvandsbeskyttelse
• Begrænsninger i forbindelse med lokalplanen