Gem aftalerne, når du bygger hus eller køber projektsalg

Overvejer du rollen som bygherre, så du kan designe og bygge dit drømmehus helt fra bunden? Så er der mange aspekter, du skal tage stilling til og holde styr på.

’’De fleste privatpersoner har begrænset viden om at bygge et hus eller købe en grund, så derfor er det vigtigt at have alle aftaler nedfældet på skrift og gemt fx i e-boks – også i flere år efter, at huset står klart for at undgå problemer. Det samme gælder alle også alle øvrige dokumenter vedrørende byggeriet’’, fortæller Niels Erlandsen, advokat og formand for Danske BOLIGadvokater. Han opfordrer til, at man søger rådgivning hos en uvildig fagperson, fx en boligadvokat, arkitekt eller bygningskonstruktør, så alle aftaler bliver formuleret klart og præcist, således at planerne kan gennemføres korrekt.

Hvis man som køber allerede ejer grunden, underskriver byggefirmaet og køber en såkaldt entreprisekontrakt. Skal man købe både grund og byggeri af byggefirmaet, underskriver parterne i stedet en købsaftale. Købers ejendomsret sikres efterfølgende gennem digital tinglysning – også kaldet et skøde.

En entrepriseaftale indeholder bl.a.:

• Aftaleparter
• Pris med specifikation
• Materialebeskrivelse og materialevalgsskema
• Salgs- og leveringsbetingelser
• Tillægsydelser og mindre ydelser
• Aftaler om overtagelse, aflevering og frigivelse af købesum
• Grundplan/tegning af hus
• Tegning af carport og/eller garage
• Tegning af husets placering på grunden.

Husk at nærlæse handlens betingelser

Ingen generelle lovregler binder en entreprise, men parterne kan vedtage regelsættene AB 92 eller AB Forbruger, som begge er et sæt standardbetingelser udarbejdet af byggebranchens organisationer og forbrugerorganisationer. Ved større byggerier er AB 92 næsten altid med. Aftaler om typehuse og individuelle huse kan med fordel reguleres af AB Forbruger, men byggefirmaerne har som regel deres egne formularer til den slags. Her gælder ingen standard. Nogle byggefirmaer anvender standardregelsættet SL 97.

Få 5-års eftersyn med i aftalen, når du bygger nyt

Når det nybyggede hus står færdigt, indkalder byggefirmaet til et møde, hvor man sammen går huset igennem fra A til Z. Det kaldes en afleveringsforretning. Fejl og mangler ved et byggeri kan næsten ikke undgås. Det er naturligvis et stort irritationsmoment for ejeren, men oftest er det uproblematisk at få byggefirmaet til at udbedre manglerne – uden at sende en ekstraregning.

’’Som udgangspunkt er det byggefirmaets ansvar, hvis det nye hus ikke opfylder entrepriseaftalen, eller hvis arbejdet ikke er udført fagmæssigt korrekt. Der er ingen bagatelgrænse, selv den mindste fejl skal fikses’’, forklarer advokat Niels Erlandsen. Han fortsætter:

’’Som udgangspunkt hæfter byggefirmaet for mangler i 10 år. Mange entreprenører vil dog anbefale en periode på 5 år, hvorefter man som køber hænger på eventuelle fejl og mangler. En særregel i AB 92 §36 fastsætter også entreprenørens ansvar til 5 år. Derfor er det klogt at gennemgå huset minutiøst, før muligheden er forpasset. Sørg for at få både 1- og 5 års-eftersyn med i aftalen, så der er mulighed for at opdage skjulte fejl og mangler. Man bør også altid tjekke om byggefirmaet har tegnet den obligatoriske byggeskadeforsikring’’.

Man bør ikke vente med reklamation til 1-års- eftersynet, hvis mangler konstateres på et tidligere tidspunkt. I så fald bør man reklamere hurtigst muligt. Entreprenøren vil som regel kræve, at udbedring først sker efter 1-års-eftersynet, så alle mangler afhjælpes på én gang. Inden eftersynet kan man med fordel gennemgå ejendommen med den fagperson, som tidligere i forløbet er blevet benyttet som uvildig rådgiver.