Lokalplaner og servitutter kan spænde ben for boligdrømmen – selv flere år efter boligkøbet

Lokalplaner og servitutter kan være en klods om benet, når drømmeboligen skal realiseres. Mange boligkøbere ikke er tilstrækkeligt godt oplyst om gældende servitutter og lokalplaner, der kan være begrænsende for både ejendommens anvendelse, udseende og købers råderet. Søg uvildig juridisk rådgivning, inden købsaftalen underskrives, lyder rådet fra Danske BOLIGadvokater.

Som boligkøber kan det være svært at gennemskue de lokalplaner eller servitutter, der hører til den ejendom, man gerne vil købe. Lokalplaner dækker over større områder af den kommune, hvor ejendommen er beliggende og kan være svære at forstå med en lang række tekniske bestemmelser og illustrationer. Servitutter er derimod kun gældende for den konkrete ejendom, men kan let have årtier på bagen og være svære at fortolke.  

Særligt som førstegangskøber er der risiko for at overse vigtige detaljer blandt de over 200 sider, der følger med i en standard købsaftale. Mange førstegangskøbere tænker ikke over behovet for juridisk rådgivning hos en advokat, for de kender ikke konsekvensen af indskrænkende servitutter eller bestemmelser i den gældende lokalplan, før de sidder i saksen, lyder det fra Jacob Christensen, advokat og bestyrelsesmedlem i Danske BOLIGadvokater.

’’Oversete bestemmelser i lokalplanen kan hurtigt ændre boligdrømme til boligmareridt. Selv for dem, der har boet i den samme bolig i årevis, kan en gammel tinglyst servitut spænde ben for nye planer om f.eks. modernisering eller tilbygning, ligesom lokalplansændringer f.eks. kan resultere i uønsket bebyggelse på nabogrunden’’, udtaler Jacob Christensen.

Han fremhæver, at Danske BOLIGadvokater jævnligt ser eksempler, hvor boligejere står tilbage med en markant anderledes brugs- eller råderet over boligen end først antaget. Det kan have stor betydning på ejendommens værdi, ligesom det føles som at have købt katten i sækken.

F.eks. var en køber ikke opmærksom på en tinglyst servitut om vejret på ejendommen, hvilket betød, at køber om nogle få år måtte afgive en del af haven i forbindelse med et nyt byggeri på en bagvedliggende parcel. En anden køber fik efter nogle år den ubehagelige overraskelse, at en tinglyst servitut på el-ledninger i jorden ikke tillod opførelse af en tilbygning, selv om der forelå en byggetilladelse fra kommunen. Mens en familie selv måtte opdage en kommende lokalplansændring, der var på vej til at placere en offentlig parkeringsplads på deres grund.

Servitutter kan trumfe byggetilladelser

En servitut er en bestemmelse, der er pålagt en ejendom. Alle typer af ejendomme kan være pålagt servitutter, det vil sige enfamiliehuse, rækkehuse, etageejendomme, kolonihavehuse, sommerhuse, jordstykker og lignende. Servitutter kan opdeles i to forskellige grupper – privatretlige og offentligretlige. Opdelingen afhænger af, om servitutten er tinglyst af en privat person eller en offentlig myndighed.

Mange tror, at man kan foretage alle de renoveringer på sin ejendom, som man måtte ønske sig – inden for rimelighedens grænser. Men det er langt fra tilfældet, fastslår Jacob Christensen fra Danske BOLIGadvokater. Der kan f.eks. ikke opnås byggetilladelse, hvis ens boligdrømme strider mod de gældende bestemmelser i lokalplanen, men vigtigere er det at vide, at der kan ligge private servitutter på ejendommen, som trumfer en eventuel byggetilladelse.

’’Det er sjældent, at man finder lige præcis den bolig, man går og drømmer om. Som oftest skal der foretages ændringer på den ene eller anden måde, og mange planlægger at sætte sit eget præg ved at renovere eller bygge om. Her er det rigtig vigtigt at tjekke, om der er private servitutter på ejendommen, inden man går i gang. Private servitutter er nemlig ikke altid omfattet af kommunens undersøgelser ved en byggetilladelse. Dermed kan man komme i en situation, hvor man som boligejer både har en gyldig byggetilladelse og en modstridende servitut, der f.eks. kan resultere i påbud om nedrivning’’, udtaler Jacob Christensen fra Danske BOLIGadvokater. Han opfordrer boligkøbere til at søge vejledning hos en uvildig advokat, der kan gennemgå de juridiske dokumenter:

’’Det er en vigtig fremtidssikring, så man går ind i købet med åbne øjne. Der kan også være penge at hente, hvis man undersøger tingene til bunds, inden man forhandler pris med sælgers ejendomsmægler. Eventuelle indskrænkelser i brugs- eller råderetten bør afspejles i købsprisen’’, afslutter Jacob Christensen, advokat og bestyrelsesmedlem af Danske BOLIGadvokater.

TJEKLISTE:

• Grundejerforeningen
• Krav til højden på hæk og hegn
• Krav til udformning og farver på en bygning
• Vedligeholdelse og brugsret til fælles indkørsel eller fælles vej
• Offentlig brugsret til en sti, der fx går gennem din grund
• Bestemmelser om fælles afløbsledninger, forsyningsledninger mv.
• Specifikke krav til brugen af en bygning
• Krav om grundvandsbeskyttelse
• Begrænsninger i forbindelse med lokalplanen