Uklare og mangelfulde aftaler er ”normalen” hos ejendomsmæglerne

To gange om ugen klages der over en ejendomsmægler. Langt hovedparten af klagerne handler om uklart aftalegrundlag eller manglende og misvisende oplysninger i ejendomsmæglerens salgsmateriale. Det urovækkende er, at det er de samme emner, som går igen år efter år.

”Det er ganske enkelt for ringe og for dårligt. De bolighandlende skal kunne stole på de dokumenter, der indgår i en bolighandel – også når de kommer fra ejendomsmægler”, så kontant lyder det fra Danske BOLIGadvokater.

Et kig i kendelserne fra Nævnet for Ejendomsformidling viser, at hovedparten af klagerne handler om uklare aftaler og formuleringer i salgsmaterialet, købsaftaler og andre af bolighandlens mange dokumenter. Det er de samme emner, som går igen år efter år. Nævnets afgørelser ligger offentlig tilgængelige og kan give de bolighandlende et tydeligt pejlemærke om, hvor problemerne gemmer sig.

”Det lyder måske ikke af meget, men da alle klager til nævnet skal være skriftlige og al kommunikation skal foregå på skrift samtidig med, at man kan se frem til en sagsbehandlingstid på 8 måneder samt betaling af klagegebyr, så ved vi, at mørketallet er langt, langt større. Vi ser desværre en tydelig sammenhæng til de henvendelser, vi præsenteres for, når køberne henvender sig til en Dansk BOLIGadvokat. I bund og grund er det nemlig de samme emner, som vi hjælper køberne med at få løst, inden bolighandlen er endelig”, forklarer advokat Niels Erlandsen, der er formand for Danske BOLIGadvokater. Han fremhæver advokatforbeholdet som en sikring mod de mange fejl og deres konsekvenser.

Fortielse af oplysninger, manglende lovliggørelser og brugsbegrænsninger

I klagerne hos Nævnet for Ejendomsformidling er der ofte tale om manglende oplysninger om fx boligarealer, manglende lovliggørelser, begrænsninger som følge af servitutter eller ikke omtalte skader mv. 

Et typisk eksempel er et lokale, der i salgsmaterialet indregnes i boligarealet, selvom man ikke må benytte fx en kælder til bolig. Det kan også være en havestue eller en garage, som pludselig er angivet som boligareal. Det vil sige, at køber tror, de køber en bolig på 150 m2, men i virkeligheden er den kun på 120m2, fordi 30m2 udgør garage.

Der er også sager om fortielse af afgørende oplysninger om ejendommen. En af sidste års kendelser drejer sig om manglende oplysninger om en igangværende udstykning, som ville medføre, at den grund, der blev handlet, ville blive meget mindre efter overtagelse. En anden om en fredning, som forhindrede yderligere bebyggelse, selvom der i salgsopstillingen stod, at det var muligt at bygge nyt.

Formanden for Danske BOLIGadvokater har 3 anbefalinger til boligmarkedet:

• Købere bør altid indsætte et advokatforbehold i enhver bolighandel – det giver dem tid til sammen med deres advokat at gennemgå hele aftalegrundlaget og fange fejl og mangler
• Ejendomsmæglere og køberrådgivere bør med udgangspunkt i Nævnet for Ejendomsformidlings kendelser gøre en dyd ud af at sikre et korrekt, dokumenteret og retvisende aftalegrundlag – og dermed undgå, at det er de samme emner, der klages over år efter år.
• Både sælger og køber skal sikre sig, at alle oplysninger omkring handlen er korrekte.

Faktaboks:

Et advokatforbehold er ikke automatisk med i købsaftalen. Køber skal derfor selv sørge for, at advokatforbeholdet skrives ind i købsaftalen. Normalt er et advokatforbehold tidsbegrænset til 5 hverdage, det skal skrives ind i selve købsaftalen og bør formuleres således:

”Købers underskrift på denne købsaftale er betinget af, at købers advokat kan godkende købsaftalen i dens helhed. Godkendelse skal være meddelt sælgers ejendomsmægler senest den … dato … kl. 16.”

Vil man som sælger eller køber klage over den rådgivning, man har modtager fra ejendomsmægler eller køberrådgiver, kan man klage til Nævnet for Ejendomsformidling.  Behandlingen og afgørelsen af klagen sker udelukkende på baggrund af skriftligt materiale. Det er således ikke muligt at afgive mundtlig partsforklaring eller at føre vidner for nævnet. Nævnets gennemsnitlige sagsbehandlingstid er p.t. 8 måneder.

På https://boligejer.dk/klage-over-ejendomsmaegler finder man link og vejledning.

Nævnets afgørelser kan se på:
https://www.ejendomsmaeglernaevnet.dk/naevnets-afgorelser/