Tilstandsrapporter giver kun boligkøberne den halve sandhed om bygningen

Selvom lovgivningen er opfyldt, så giver tilstandsrapporten et utilstrækkeligt billede af ejendommen og den bygningssagkyndige har ikke nødvendigvis set alt.

”Boligkøbere får langtfra hele sandheden om skader og skavanker på det hus, de står overfor at købe. Den bygningssagkyndige gennemgår nemlig kun det, der er synligt i bygningen og opfanger dermed ikke de skader, der gemmer sig bag vægge, gulve og lofter”, forklarer advokat Niels Erlandsen, der er formand for Danske BOLIGadvokater.

Boligkøbere er først og fremmest nervøse for de røde skader i tilstandsrapporten, men de er ikke altid de værste skader. I virkeligheden skal man være særdeles opmærksom på det, der er markeret med sort, dvs. ”mulige skader”, idet dette er en advarsel om, at den bygningssagkyndige anser, at der kan være risiko for en skade, som han imidlertid ikke har mulighed for at undersøge uden et destruktivt indgreb, hvilket ikke er muligt under ordningen.

Sådan er lovgivningen og det betyder, at mange ikke kender den fulde sandhed om det hus, de køber.

Vi tegner da bare en ejerskifteforsikring

En ejerskifteforsikring dækker eventuelle skader i boligen, som ikke står i tilstandsrapporten, og som køber ikke kendte til på overtagelsestidspunktet. Men selvom det umiddelbart lyder som den helt rigtige forsikring for køber, så er det langt fra sikkert, at forsikringen dækker udgifterne til udbedring af en bestemt skade.

• For det første dækker ejerskifteforsikringen kun skader, som er usædvanlige for huset set i forhold til et tilsvarende hus af samme alder og stand.
• For det andet vil erstatningen blive nedsat under hensyntagen til værdiforringelsen for slid og ælde.

”Vi anbefaler, at tilstandsrapporten suppleres med en liste over typiske fejl og skader på den pågældende bygningstype og alder. Sådanne lister findes allerede, men vi ønsker en officiel liste fra Sikkerhedsstyrelsen, som kunne være baseret på forsikringsselskabernes erstatningshistorik, så risici er kendte for både køber og sælger”, forklarer Danske BOLIGadvokaters formand.

En række sager om mangelfulde tilstandsrapporter, som har været vist i TV, illustrerer med al tydelighed, at manglende omhyggelighed hos den bygningssagkyndige i kombination med lovgivningen om tilstandsrapporterne kan presse boligkøberne ud i økonomisk ruin.

 
Tilstandsrapport

En tilstandsrapport er resultatet af et huseftersyn. Tilstandsrapporten er en samlet skriftlig vurdering af en boligs synlige skader og tegn på skader.

Farvekoderne i tilstandsrapporten betyder følgende:

• Kritiske skader, hvor reparation skal ske straks, markeres med rødt
• Alvorlige skader, hvor reparation kan vente et par år, markeres med gult
• Mindre alvorlige skader markeres med gråt
• Forhold, der bør undersøges nærmere, markeres med sort.

Den bygningssagkyndige, der udarbejder tilstandsrapporten, sammenligner boligen med andre boliger af samme type, alder og stand.

En tilstandsrapport er ikke lovpligtig, men nødvendig for, at køber kan tegne en ejerskifteforsikring. Ejerskifteforsikringen dækker eventuelle skader i boligen, som ikke står i tilstandsrapporten, og som køber ikke kendte til på overtagelsestidspunktet.

Såfremt sælger ikke ønsker at fremlægge en tilstandsrapport og et tilbud på en ejerskifteforsikring, skal køber rette et evt. erstatningskrav mod sælger, hvis sælger ikke loyalt har oplyst om evt. bygningsmæssige problemstillinger. Dette kan i sidste ende være ganske besværligt for køber, hvis sælger fx afviser kravet eller ikke har økonomisk mulighed for at betale et evt. berettiget erstatningskrav.