Undgå hovedbrud og tomme lommer – Sådan tackler du den nye huseftersynsordning

1. oktober trådte den nye huseftersynsordning i kraft og boligkøberne får nu stukket en ny tilstandsrapport og elinstallationsrapport i hånden af ejendomsmægler. Kommende boligkøbere står i en anderledes situation med risiko for både hovedbrud og tomme lommer.

Som boligkøber kan det være rigeligt svært at få overblik over de 200 sider, der indgår i en standard bolighandel. Med den nye huseftersynsordning er det blevet sværere at være boligkøber og sikre sig en tryg bolighandel uden overraskelser. I den nye ordning erstattes de tidligere mærkninger K0-K3 af en farvemærkning. Om skaden bliver grå, gul eller rød bestemmes ikke ud fra omfanget af skaden, men udelukkende ud fra hvor hurtigt bygningsdelen forventes at svigte.

Pas på den nye gule kategori – den rummer det hele, også skjulte følgeskader

Med den nye huseftersynsordning dækker gule markeringer over skader, som svarer til K2’ere i den gamle ordning. Det ændrede er, at gule skader også kan medføre skader på andre bygningsdele – noget som før var forbeholdt K3’ere. Samtidig vil en del af de tidligere K2’ere nu blive røde. Ikke fordi de medfører skade på andre bygningsdele, men fordi bygningsdelen forventes at svigte indenfor to år.

 ’’Når den nye gule markering indeholder skader med alt fra to til ti års forventet levetid samt skader, som muligvis kan give følgeskader på andre bygningsdele, bliver det svært – især for førstegangskøbere – at gennemskue rapporten og omfanget af skaderne’’, forklarer Peter Boe Christensen, advokat og næstformand for Danske BOLIGadvokater. Den øgede fokus på forventet restlevetid giver anledning til bekymring hos foreningen.

Boligkøberne vil opleve markant ringere forsikringsdækning

Danske BOLIGadvokater forudser, at der vil komme markant flere røde markeringer end der var K3’ere. Røde skader medfører ikke nødvendigvis skade på andre bygningsdele, ligesom man kender det fra en K3. Den røde markering handler udelukkende om tidsperspektivet. I praksis bliver det svært for de bygningssagkyndige at vurdere, om en bygningsdel svigter indenfor eksempelvis halvandet eller tre år.  Er den bygningssagkyndige i tvivl, vil mange vælge den røde markering for at være på den sikre side.

Som boligkøber er det vigtigt at vide, at røde markeringer også dækker over mangler, der allerede har medført skade på andre bygningsdele. Det gør det svært for køber at opnå forsikringsdækning, såfremt man opdager skjulte følgeskader. ’’Ejerskifteforsikringen dækker ikke forhold, der er nævnt i rapporterne. Skulle køberen derfor være så uheldig at opdage en skjult følgeskade efter overtagelsen, er det ikke dækket af ejerskifteforsikringen, fordi de nye rapporter tager højde for, at følgeskaden allerede kan være sket før overtagelsen’’, forklarer Peter Boe Christensen og fortsætter: ’’Man kan sætte flere spørgsmålstegn ved dækningen af en ejerskifteforsikring end tidligere, når en bygningsdel er beskrevet som havende en skade’’.

Standardiserede skadesbeskrivelser og opmærksomhedspunkter skaber støj

I et forsøg på at skabe ensartethed har Sikkerhedsstyrelsen valgt at indføre en række standardbeskrivelser, som den bygningssagkyndige som udgangspunkt skal bruge. Den nye ordning indeholder også en række standardiserede opmærksomhedspunkter, som laves ud fra materialeoversigten i den pågældende bolig. Eksempelvis vil en bolig med kælder have et punkt om, at der typisk er problemer med fugt i hustyper med kælder.

Danske BOLIGadvokaters næstformand Peter Boe Christensen kan godt se idéen i at give forbrugeren en række opmærksomhedspunkter, men han hæfter sig ved, at det også kan gøre det sværere for boligkøberne at få et retvisende billede af boligens stand. ’’Boligkøberen skal selvfølgelig have rådgivning om, hvad der typisk kan være galt. Men der er ikke meget idé i at opstille en række punkter, som muligvis ikke er relevante alligevel’’, siger han og fortsætter: ’’Samtidig forbliver det uvist, hvem der er ansvarlig for at tjekke, om opmærksomhedspunkterne rent faktisk findes i den pågældende bolig og endnu vigtigere – hvem der er ansvarlig og skal betale regningen, hvis de standardiserede skadesbeskrivelser ikke holder vand’’.   

Flere vil få behov for professionel rådgivning

For kommende boligkøbere bliver det vigtigere end nogensinde før at nærstudere tilstands- og elinstallationsrapporten og danne sig et overblik over, hvad markeringerne reelt dækker over og hvad det vil koste at udbedre.

’’Det her er teknisk stof, som kan give de fleste mennesker hovedbrud – og tomme lommer, hvis man overser en vigtig detalje. Det betyder, at mange flere vil få behov for faglig kompetent boligrådgivning, inden de kan investere i en bolig. Hos Danske BOLIGadvokater har vi sat os godt ind i den nye ordning, så vi er klar til at yde den rådgivning’’, afslutter Peter Boe Christensen.

FAKTABOX:

Tjekpunkter til boligkøb med den nye huseftersynsordning

• NÆRSTUDER DE NYE RAPPORTER
  Det kan være fristende at underskrive købsaftalen nu og her, når drømmehuset står og venter. Men husk at slå koldt vand i blodet og undersøg boligens tilstandsrapport og elinstallationsrapport grundigt.  Man skal især være opmærksom på røde og gule skader samt ikonerne på elinstallationsrapporten.

• TJEK DIN FORSIKRINGSDÆKNING
  Et af de helt store spørgsmål ved den nye huseftersynsordning er, hvordan boligkøbere fremover vil være dækket af en ejerskifteforsikring. Har du modtaget tilbud på en ejerskifteforsikring, bør du kontakte forsikringsselskabet og sikre dig, at du er tilfreds med dækningen.

• SØG UAFHÆNGIG RÅDGIVNING
  Søg rådgivning hos en certificeret boligadvokat eller en byggesagkyndig, hvis du er i tvivl om boligens stand. Du bør altid vælge en rådgiver, der er 100% uafhængig af fx banker og forsikringsselskaber. Det er din sikkerhed for, at rådgiveren udelukkende tager udgangspunkt i, hvad der tjener dig bedst.
• HUSK ADVOKATFORBEHOLDET
  Husk at få tilføjet et advokatforbehold i købsaftalen. Får du tilføjet et advokatforbehold i købsaftalen, får du 3-5 ekstra dages betænkningstid og du er som køber sikret en gratis mulighed for at fortryde købet, selvom begge parter har skrevet under på købsaftalen.